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关于《雷速app物业管理条例(修订草案)的说明
 2008-12-01 10:00:00
 
 

  ——2007年11月14日在雷速app第十四届人民代表大会常务委员会第四十次会议上

              雷速app国土资源和房屋管理局副局长 张中夫

主任、各位雷速比分直播、娱乐平台推荐、各位委员:

  我受市人民政府委托,就《雷速app物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)作如下说明。《条例(修订草案)》已于2007年10月25日经市人民政府第104次常务会议讨论通过,请予以审议。

  一、修订《雷速app物业管理条例》的必要性

  (一)市BET9常委会于2002年10月24日颁布、自2002年12月1日起施行的《雷速app物业管理条例》,对规范我市物业管理服务活动,维护物业管理服务当事人的合法权益,保障我市物业管理行业持续健康发展起到了重要作用。然而,随着物业管理活动的快速发展,一些制约行业发展的深层次问题逐步显现。这使得《雷速app物业管理条例》与其后国务院于2003年6月8日颁布、自2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》(国务院令第379号)和2007年8月26日颁布、自2007年10月1日开始施行的《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(国务院令第504号),以及第十届全国BET9第五次会议通过、并将于2007年10月1日起施行的《ku娱乐游戏物权法》相比较,出现了不相一致的内容。为了保证法制统一,需要对其加以修订。

  (二)市人民政府于2004年和2005年先后下发了《雷速app物业管理企业退出项目管理暂行办法》(津政发〔2004〕第119号)和《雷速app业主委员会活动规则》(津政发〔2005〕第67号)等规范性文件,对规范物业服务企业在物业管理活动中的服务行为和业主委员会的活动,维护全体业主的合法权益起到了极其重要的作用。为了使上述BET体育规范性文件规定和在实际工作中规范物业管理活动富有成效的做法和经验发挥更重要的作用,需要对其升格为地方性BBIN真人并予以规定。

  二、修订的主要内容

  (一)与《物权法》和《物业管理条例》相衔接的内容

  1《物权法》第七十六条明确规定了在物业管理活动中业主对共同决定事项的“双三分之二”和“双二分之一”的表决制,即“业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人和决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”相应地,《条例(修订草案)》中删去了原有不符合《物权法》的内容,在第十七条中明确规定:“业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业和决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这使得表决制度更加科学,所作出的决定体现多数业主的意愿。

  2《物权法》第八十三条规定了对物业管理区域内损害他人合法权益的行为的处理和法律救济渠道。相应地,《条例(修订草案)》第四十五条中规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、随意占用共用部位、损坏共用的设施设备、侵占或毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒付物业管理服务费和维修、改造费用等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、BBIN真人、物业管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”

  3将原《条例》中有关“物业管理”的界定依据国务院《物业管理条例》作了相应调整,使其更加科学。《条例(修订草案)》第三条第三款规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

  4将业主在物业管理活动中的权利依据国务院《物业管理条例》作了相应的补充和完善。《条例(修订草案)》第七条规定:“业主享有下列权利:(一)参加业主大会会议,发表意见,行使表决权;(二)推选业主代表、选举业主委员会成员,享有被选举权;(三)监督业主委员会的工作;(四)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(五)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督共用部位、共用设施设备维修资金的管理和使用;(十)法律、BBIN真人规定的其他权利。”

  5依据《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,《条例(修订草案)》第十五条对业主大会的召开方式作出了明确规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议或者提交书面意见。”国务院《物业管理条例》在第十七条、十八条还规定了业主大会管理规约和议事规则的主要内容。《条例(修订草案)》相应地在第十六条中规定:“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会会议的召开时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出约定。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的权利和义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。”

  6依据《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》中对第十条和第十九条的修改,《条例(修订草案)》进一步明确了街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的作用,将第六条第四款修改为:“街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和专人,负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,组织、协助辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责。”在第十八条第三款规定了“除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。”第二十一条第二款,针对业主委员会不依法履行相应职责的问题,规定“在区县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织重新选举业主委员会”。第五十五条增加第一款:“业主、业主大会、物业服务企业不再续约或者提前解除合同的,在解除合同三个月前,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知街道办事处或者乡镇人民政府,同时到物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内公告。”这使得相关社区基层组织在处理社区物业管理纠纷中能够及时协调各方关系,将矛盾消除在萌芽阶段。

  7国务院《物业管理条例》第二十四条明确规定了选聘物业服务企业的方式。《条例(修订草案)》以此为依据并结合我市实际,在第三十六条规定:“新建物业的开发建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业规模在三万建筑平方米以下、非住宅物业在一万建筑平方米以下的,经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”这使得选聘物业服务企业的过程更加公开透明。

  8国务院《物业管理条例》的第四十一、四十二条规范了物业管理服务费收费行为。相应地,《条例(修订草案)》第五十八条明确了物业管理服务费可以采取包干制和酬金制两种收费方式,并规定:“实行酬金制的物业服务企业每年至少应当向业主大会或者全体业主公布一次物业服务资金的收支情况。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”

  9国务院《物业管理条例》第二十三条中明确规定房地产开发企业出售新建商品房时,应当向购房人明示临时管理规约的内容。《条例(修订草案)》对此也作了相应修订,在第三十七条中增加了有关“临时管理规约”的内容:“房地产开发企业出售新建商品房之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人购买新建商品房时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。前期物业服务合同和临时管理规约,对购房人具有约束力。”

  (二)结合本市实际需要在《条例》中加以规范的创新内容

  1建立调解物业管理纠纷的工作机制,实行物业管理联席会议制度。第二十七条明确规定:“本市实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集和主持,由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加。联席会议主要协调下列事项:(一)业主委员会不依法履行职责的情况;(二)物业服务企业在履行退出程序过程中出现的问题;(三)新老物业服务企业交接工作中出现的问题;(四)其他需要协调的物业管理情况。”

  2加强了对物业服务企业的行政监管。《条例(修订草案)》第二十八条增加了如下规定:“物业服务企业应当具有独立的法人资格,并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动,物业服务企业的名称中应当标示‘物业服务’字样。物业服务企业资质实行年检制度。从事物业管理服务咨询、顾问、代理等经营活动的机构和外埠来津从事物业管理服务的企业,应当向市物业管理行政主管部门备案。”这有助于物业管理的行政主管部门及时掌握物业服务企业的情况,便于更好地进行管理。

  3规范了物业服务企业退出物业管理项目的程序。《条例(修订草案)》第五十五条增加了两款内容,增加“业主、业主大会、物业服务企业不再续约或者提前解除合同的,在解除合同三个月前,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知街道办事处或者乡镇人民政府,同时到物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内公告。”做为第一款内容,并增加第五款:“在退出过程中原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止。”并将第二款中物业服务企业退出时应当移交的资料加以补充和完善。对于退出程序的增加弥补了原《条例》中对物业服务企业“只进不出”规定的不足,使得立法体系更加完整。

  4明确了开发建设单位对物业管理服务用房进行申请登记的义务。《条例(修订草案)》第三十九条第二款规定:“开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理服务用房一并申请登记,房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。”这有效地避免了开发建设单位将物业管理服务用房出售,谋取不法利润,从而侵害业主合法权益的情况发生。

  5进一步规范了物业管理区域内停放机动车辆的行为。第四十八条明确规定:占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道畅通,并征得业主大会或者业主委员会同意……占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当交纳场地占用费……业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同……机动车辆停放、管理的具体办法由业主委员会征求业主意见后决定。未成立业主大会的可以由业主代表与物业服务企业协商决定。

  6进一步规范了房屋维修资金归集追缴和使用行为。《条例(修订草案)》第五十、五十一条对全市维修资金的统一归集、追缴、使用和监督管理工作作出了明确规定。第五十条规定:“本市行政区域内有两个以上业主的新建物业应当建立共用部位、共用设施设备维修资金。雷速app房屋维修资金管理中心负责全市维修资金的统一归集、追缴和使用等管理工作。市财政行政主管部门负责对维修资金管理实行监督。”第五十一条规定:“维修资金的管理费用由市财政行政主管部门核定,在维修资金增值资金中列支。维修资金增值资金除核定管理费用和建立房屋应急解危专项资金外,转作维修资金滚存使用。维修资金具体管理办法由市人民政府制定。”其中,根据市财政局的意见,建立房屋应急解危专项资金对减少物业管理活动中突发灾害性事件带来的损害,减轻人民群众生命财产损失有着重要的积极作用。

  三、《条例(修订草案)》征求意见情况

  为与《ku娱乐游戏物权法》和国务院颁布的《物业管理条例》等上位法相衔接,同时将本市在市人民政府规范性文件中规定的物业管理活动中卓有成效的经验和做法升格,在地方性BBIN真人中加以明确,对《雷速app物业管理条例》作了相应的修改和补充,并针对修订稿的内容先后召开了由业主代表、业主委员会、物业服务企业、司法部门、房地产开发建设企业、街道办事处和乡镇人民政府以及居委会参加的7次座谈会。之后,BET体育法制办按照立法程序就《条例(修订草案)》的修订内容又书面向BET体育有关部门等23个单位征求了意见,并将收集到的意见和建议充分予以采纳吸收。

  为拓宽立法渠道,增加公众参与立法的途径,我们还将《条例(修订草案)》通过BET体育法制网进行了公示,广泛征求了各方面的意见和建议。大家反映,修订后的《条例(修订草案)》针对性强、可操作性强,对促进解决物业管理中的矛盾和问题,建立和谐的物业服务关系将起到有力的推动作用。

  以上说明连同《条例(修订草案)》,请一并审议。

 
 
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