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关于《雷速app物业管理条例(修订草案)》修改情况的汇报
 2008-12-01 10:00:00
 
 

  ——2008年5月22日在雷速app第十五届人民代表大会常务委员会第二次会议上

         雷速app人民代表大会法制委员会雷速比分直播委员 高绍林

雷速app人民代表大会常务委员会:

  2007年11月14日,市十四届BET9常委会第四十次会议,对市人民政府提请的《雷速app物业管理条例(修订草案)》进行了第一次审议。之后,法工委委托河西区人民法院、市律师协会、物业协会、应用法学会、经济法学会等单位和组织就修订草案进行了专门论证,并到街道办事处、居民委员会进行调研,听取业主委员会代表和物业服务企业代表的意见。2008年3月11日,左明雷速比分直播带领法制委员会组成人员到部分物业小区进行立法调研。在此基础上,法工委会同有关部门对修订草案进行了初步修改,形成草案征求意见稿,经市十五届BET9常委会第一次主任会议同意,将草案征求意见稿通过《雷速体育直播网手机版日报》和互联网向社会公示,广泛征求社会各方面意见。在公示期间,共接到电话95人次、信件92件次、电子邮件40件次,接待来访4批次。法工委从230件来信来电中邀请了业主、街道办事处、物业服务企业、律师等方面人士15人进行座谈,进一步听取他们的意见。根据各方面提出的意见,法工委会同有关部门对修订草案作了进一步调整和修改,提出了修改建议。

  2008年4月24日,法制委员会第二次会议审议了《雷速app物业管理条例(修订草案)》,市委办公厅、市BET9常委会法工委、城建环保办公室,BET体育法制办、市国土房管局等有关部门负责同志列席了会议。根据常委会的审议意见和各方面意见,对修订草案进行了逐条审议和修改,形成了《雷速app物业管理条例(修订草案)》(二次审议稿)。

  现就修改的主要问题汇报如下。

  一、关于第一章“总则”

  根据各方面提出的意见,二次审议稿对第一章主要作了两个方面修改:

  (一)针对目前小区内私搭乱建现象比较严重的问题,在第六条第三款进一步明确了城市管理综合执法局的执法责任。

  (二)在第七条中进一步明确了街道办事处、乡镇人民政府在调解业主、业主委员会与物业服务企业之间物业管理纠纷方面的职责。

  二、关于第二章“业主、业主大会和业主委员会”

  在公示期间,群众对第二章提出的意见比较集中。二次审议稿对第二章主要作了六个方面修改:

  (一)为了保证符合成立业主大会条件的,能够及时成立业主大会,在第十四条增加了第一款:“符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。”同时,在第二款进一步明确了筹备组的各方面代表及其名额,并且要求开发建设单位和物业服务企业为筹备组工作提供条件。

  (二)为了进一步明确业主委员会与业主大会的关系,在第二十四条第一款增加了“业主委员会作为业主大会的日常工作机构”的内容。

  (三)为了简化成立业主委员会后的备案程序,将第二十五条中的“向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理业主大会备案手续”,修改为只向街道办事处、乡镇人民政府备案,由街道办事处、乡镇人民政府将备案情况及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

  (四)为了保证业主委员会成员正常履行职责,增加了第二十七条,规定业主委员会成员有四种情形的,其业主委员会成员职务自行终止,并在物业管理区域内公告。

  (五)为了进一步明确业主与物业使用人之间的关系,将第二十九条修改为:“物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的,由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容,不得违反法律、BBIN真人和管理规约的规定”。

  (六)为了充分发挥物业管理联席会议的协调作用,在第三十一条增加了第二款,明确组成物业管理联席会议的各方面代表,并在第三款进一步明确了联席会议主要协调解决的六个方面问题。

  三、关于第三章“物业服务企业”

  根据国家有关规定和各方面提出的意见,二次审议稿对第三章主要作了三个方面修改:

  (一)根据行政许可法和国家有关规定,删除了修订草案第二十八条中“物业服务企业的名称中应当标示‘物业服务’字样”和“物业服务企业资质实行年检制度”的内容。

  (二)为了进一步明确物业服务企业依照物业服务合同提供服务的责任,将修订草案第三十条物业服务企业的权利和第三十一条物业服务企业的义务,合并为第三十四条,规定物业服务企业的责任。

  (三)根据各方面意见,在第三十四条增加规定:“物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益,对业主个人信息和资料负有保密义务”。

  四、关于第四章“前期物业管理”

  针对前期物业管理中的问题,二次审议稿在第四章中,主要增加了两个方面内容:

  (一)为了保护购房人的合法权益,在第四十条增加第二款,规定“开发建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益”。

  (二)为了进一步明确开发建设单位建设物业管理服务用房的责任,在第四十一条增加规定:“开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理服务用房,并向业主进行公示。”

  五、关于第五章“物业使用和维护”

  针对当前物业使用和维护中存在的问题,二次审议稿对第五章主要作了五个方面修改:

  (一)为了进一步明确供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位的服务义务,在第四十七条增加了专业经营服务单位“应当直接为业主提供服务”的内容。

  (二)为了维护业主的共同利益,在第四十八条增加规定:“业主大会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。

  (三)对占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,由于所占用的道路、场地属于全体业主共有,如何收取场地占用费,应当由业主大会决定,不宜由政府规定指导价格。因此,二次审议稿删除了第五十一条第二款中“场地占用费指导价格标准由市价格行政主管部门制定”的内容。同时,将第四款修改为:“机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行”。

  (四)针对有的新建住宅和非住宅物业没有按照规定交纳专项维修资金或者专项维修资金不足的问题,在第五十三条增加第二款:“未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目,业主委员会根据业主大会的决定组织业主筹集或者续筹专项维修资金”。

  (五)为了加强对专项维修资金管理的监督,将第五十四条第二款修改为:“专项维修资金的管理,接受财政、审计部门的监督”。

  六、关于第六章“物业管理服务”

  根据各方面提出的意见,二次审议稿对第六章主要作了两方面修改:

  (一)为了进一步明确物业服务合同的效力,将第五十六条第一款修改为:“物业服务企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同,对物业服务企业和全体业主具有约束力”。

  (二)为了保证小区物业管理服务的前后衔接,对于物业服务合同期满前三个月决定不再续约的,在第五十八条中增加规定:“双方不再续约的,物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案,并继续按照合同约定做好服务,协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费,至合同终止”。

  七、关于第七章“物业管理服务费”

  根据各方面提出的意见,为了保证政府确定和调整物业管理服务费指导价格的合理性、公正性,二次审议稿在第六十二条中增加了第二款:“确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时,有关部门应当听取群众意见”。

  八、关于第八章“法律责任”

  根据各方面提出的意见,二次审议稿对第八章主要作了三个方面修改:

  (一)对开发建设单位违反本条例规定,未按照规划、设计要求建设物业管理服务用房和未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理服务用房的,增加了“处以物业管理服务用房总价款一倍以上二倍以下罚款”的处罚。

  (二)为了限定罚款处罚的幅度,对没有规定罚款下限的条款,进一步明确了罚款的下限。

  (三)为了进一步加强对有关行政主管部门及其工作人员的约束,将第七十四条修改为:“与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

  九、关于第九章“附则”

  根据物权法第八十一条规定,业主除委托物业服务企业进行物业管理外,还可以自行管理或者委托其他物业管理人进行物业管理。另外,原有住宅区也在逐步实行物业管理。上述三种情况在主体、服务合同关系等方面,不能完全按照本条例执行。因此,二次审议稿在第九章中增加了第七十六条:“业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的,可以参照本条例执行”。

  此外,二次审议稿还删除了一些与上位法重复的内容,并对条款顺序和文字作了调整和修改。

  二次审议稿连同以上汇报,请予审议。

 
 
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